Why co-living becomes “hot” in Hong Kong?

The article was published in December 2017 when WeWork just established its first asset in Hong Kong. Other operators started to explore the co-living model given the expensive real estate market either as stand-alone basis or in a more institutional fashion.

「共居」為何在香港火了？

前一段時間路過金鐘地鐵站，看到一幅大型廣告宣傳「共居」（Co-living），令我想起一個朋友最近辭職創業成立共居基金，也有幾家共享工作間在融資發展共居。筆者從事家族辦公室投資，接觸不同資產類別的項目，眼見各路英雄磨刀霍霍，出於好奇也出於工作需要，正好趁機會學習研究和大家分享一下。

所謂「共居」，不少香港人第一反應是劏房。根據筆者的觀察，香港共居的營運者主要的目標客戶群，並非為現有劏房住戶提供更優選擇，而是年輕的專業人士和大專學生。綜觀巿場主要的共居頊目，大部份為營合年輕人的口味，以社交（認識朋友）和主題活動、便利工作或上學、設計簡約和時尚等元素為招倈，定價上除總價較低配合這個群體的付擔水平，實際上平均呎價與巿場水平相若，甚至更高。正如香港發展商將新樓的面積規劃較細，推出所謂「納米樓」以降低樓宇單位總價，現在情況向租務巿場延伸，並順勢打着共享經濟的旗號。

共居主要的參與者分兩類：傳統房地產投資者和希望打造新模式的初創企業。兩者的切入點和優勢各有不同，因此亦發展出不同的模式。至於那種模式能夠走遠，筆者認為更大程度上受外部的環境變化影響，如房屋供應、創新科技的推廣等。不過以目前的情況，暫未能看到共居能發展出如共享工作間WeWork這種平台級的商業模式。

傳統房地產投資者如機構投資者、基金、家族企業等，在香港高度透明的房地產巿場，無可口非著重的是財務指標，基於資本投入估算出合理回報即拍板。借用全球最大的房地產管理人黑石集團（Blackstone Group）投資理念——買入、改造、賣出（Buy，Fix，Sell），傳統地產投資者希望以合理或便宜的價格買入，適當地進行整改，然後待價而估，至於共居可能更多是一種營銷策略或裝修的概念，少有人花精力構建住客社群。

而初創的企業，更多著重於建立類似俱樂部的住戶群體，通過組織各類活動，為「會員」提供互動和增值的服務。這種模式承接共享經濟前輩優步（Uber）、愛彼迎（Airbnb）、WeWork等，希望再一次顛覆傳統住宅巿場。另外由於初創企業的資本較少，一般以輕資產的模式營運，不直接持有物業。部份共居的參與者本身同時亦經營共享工作間，能夠利用協同效應擴展，WeWork在2016年創建另一品牌WeLive進軍共居就是最好的例證。

筆者與兩邊的營運者談過，各自有不同的觀點。首先傳統房地產投資者認為初創企業的共居項目較零碎，沒有自己的物業將受制於業主。其次將來進行擴充的時候亦很難找到合適的資產，畢竟位於合適的地理位置和符合改造成共居的物業不多。從初創企業角度看，他們認為傳統的房地產投資者不懂得建立和維繫社群，虛有共居的名號實際上只不過是高級劏房，並不是一個新的經營模式。而初創企業走輕資產，更可以靈動地快速複製到其他地點。

我個人的看法是兩者按各自的路徑發展，將融合出一種嶄新的模式。其實從深一層思考，大家的目標都是提高出租率、增加租金回報，進而提升資產價值和建立品牌，既然目標一致，只不過兩者根據各自長處作不同的戰略部置切入巿場。

根據差餉物業估價署最新公佈，2017年8月份所有類別私人住宅回報率，依然維持近18年有紀錄以來新低，其中最小型單位（40平方米以下）的回報率為2.8%，最大型的單位（160平方米或以上）只有2.0%！故此房地產基金如果以合適價格買入住宅（或本身為家族企業持有住宅物業），通過改造成為適合共居經營的地方，回報率能提高到3.5%至4.0%，等於租金收入翻倍！

傳統房地產投資者的優勢在於擁有物業控制度較高，但通常並未有營運團隊，在具體執行上需要摸索，不過我深信這只是時間問題，只要有充裕資金和聘用合適團隊，在完成一兩個項目後將能夠發展出自己運作模式，然後迅速複製到其他資產上。

至於初創公司或從共享工作間進入共居的公司，其優點在於明白目標人群的需要，因為一般他們的年紀較小，較理解剛加入社會的年輕專業人士和大學生的情況。本身經營共享工作間的公司，更可使用現有的客戶清單進行交叉銷售，並承接原來已建立的品牌。但問題在於規模較小難以操作大型項目，固大家都趁當前巿場資金充裕和憧憬創新科技的環境下，進行融資擴充業務。

其實從投資的角度看，無非是業主和營運商的角度不同，但開始看到有業主希望引入營運商改造住宅，以提高資產本身的價值，最終如出現一兩個較大的共居品牌，業主和營運商的合作將更加緊密。大家都在問：共居夠否做出另一個「獨角獸」公司？回歸原點，還是要看巿場需求，要看商業模式。

香港的房屋問題大家心裏有數，共居在解決的主要是年青人住屋問題，筆者沒有去分析具體巿場規模，認為這充其量只是一部份年輕人的巿場，因為共居還未有成為一種生活方式，目前可能只適用於想有自己空間但承擔不了巿場價格的年輕人。如果只是應對這一個細分巿場，需求非常有限。有部份共享工作間希望借現有客源導入共居巿場，筆者的想法是，大家如果每天在開放式空間相處工作八至十個小時，在剩下非工作的時間，是否希望多一點私人空間，還是「共享」下去﹖當然，創業團隊處於戰鬥狀態則另作別論。

其次在商業模式如果只發展租金收入難免太單一，營運商需要思考的是如何打造更多元的生態。舉個例如毛大慶（前萬科高管、優客工場創始人）所說WeWork的「閉環」商業模式，結合輕資產和重資產（資產証券化或資產資本化）：右手做共享，以低於巿場價租用房產分租出去，並參估部份的服務公司；左手做房地产信托投资基金（REIT），把每個場地的現金流放進去。據他分析WeWork大概有四份之一的營業點是自己通過REIT持有的，還有一支房地產基金。這樣的話整個商業模式就很完整，一方面租金收入是現金牛（Cash Cow），另外參股92多家的公司，如有一部份成功退出將帶來可觀收益。再者重複發行REIT收購物業、營運、然後退出。所以為甚麼WeWork能夠有200億美元的估值（未計入軟銀最新44億美元的投資），為甚麼可以用8.5億美元收購紐約地標建築，答案則不言而喻。

此外也有房地產基金和共居的營運商開始布局，希望開發一體化的共享模式，例如開發一橦大廈把不同樓層分割成各種功能，包括共享工作間、共居、共廚﹙類似多用途廚房，可以做廚藝法班、辧活動等﹚等，以房地產為核心發掘不同的業態。

最後共居是否值得投資，筆者覺得以傳統的房地產角度分折和投資是合理，但回報空間有限；如果以風險投資角度看，則商業模式和平台化的指數增長並未出現。不過筆者仍然非常樂意看到各種新的模式推出，也希望香港能發展出一家揚威海外的創新房地產企業。（ 2017年11月6日 ）